万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王>

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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