近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直(100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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