5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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