OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REIT辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话s项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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