5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发(抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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