OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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