万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是n是什么化学元素，n是什么化学元素符号(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本n是什么化学元素，n是什么化学元素符号金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次n是什么化学元素，n是什么化学元素符号围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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