文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(pín利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗g)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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