文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算ng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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