OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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