5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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