5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(mí黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石ng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石