导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōna4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸g)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为29a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸4.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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