近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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