5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(x水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼íng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼trong>

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）