文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hò一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两u)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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