导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)总监和经理哪个大改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。总监和经理哪个大ong>

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。