5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎ定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历ng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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