万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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