万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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