OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规(guī)避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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