饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买(m蝴蝶会采蜜吗ǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhān蝴蝶会采蜜吗g)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高蝴蝶会采蜜吗于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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