文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房几十块钱的阿富汗玉是真的吗时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交几十块钱的阿富汗玉是真的吗房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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