万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　<为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹/p>

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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