5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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