导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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