文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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