导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(niá三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么n)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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