文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思