导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jì合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表n)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表速可(kě)能超预期。

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