万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(l克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思ài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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