导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)50克有多少参照物图片，50克有多少参照物新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)50克有多少参照物图片，50克有多少参照物住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业50克有多少参照物图片，50克有多少参照物管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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