万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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