文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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