OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款uō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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