导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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