文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dā武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百ng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百