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冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷民生宏观：中国户均几套房？

　　导读冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷rong>

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。