饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì京j属于北京哪个区的车)产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi京j属于北京哪个区的车)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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