万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(d吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗ōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗ong>

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？