近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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