近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(ch俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗ǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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