近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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