5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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