文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇(z两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法hèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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