文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资(鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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