万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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