近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长)书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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