饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)正、异、新，正异新的区分依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过正、异、新，正异新的区分程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实正、异、新，正异新的区分际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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