OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面(mià妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思n)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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